El pasado 20 de diciembre de 2024, el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó la metodología para calcular el nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que será el indicador oficial para actualizar el precio de los alquileres a partir de 2025. Esta publicación se realizó 11 días antes de la fecha límite establecida, que era el 31 de diciembre de 2024. Es importante recordar que desde abril de 2022 hasta finales de 2023, las actualizaciones anuales de las rentas estuvieron limitadas al 2%, y en 2024 este límite se amplió al 3%.
En Finques Ollé analizamos cómo se calcula el nuevo índice del Instituto Nacional de Estadística (INE) y su impacto en la actualización del precio del alquiler. En febrero de 2025, la variación del IRAV fue del 2,08%, mientras que el Índice de Precios al Consumo (IPC) registró un 3%, marcando una diferencia significativa entre ambos indicadores.
¿Qué implica la actualización del alquiler?
De acuerdo con el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el precio del alquiler puede ajustarse anualmente si así se ha acordado expresamente en el contrato. Antes de 2022, el IPC era el índice de referencia predominante, aunque si no se especificaba otro indicador, se aplicaba el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). El propietario debe informar al inquilino con un mes de antelación antes de aplicar cualquier actualización.
INE: nuevo índice para la actualización de los alquileres
Desde 2025, las actualizaciones del alquiler se calcularán con el IRAV, según lo establecido en la Ley de Vivienda. Este índice se determina con base en el menor valor entre la variación anual del IPC, la inflación subyacente y una tasa de variación anual media ajustada. La fórmula de cálculo incorpora dos factores: Alfa (0,5), relacionado con el crecimiento esperado del índice, y Beta (2%), fijado para considerar las condiciones del mercado y alinearse con el objetivo de inflación que tiene el Banco Central Europeo (BCE).
Motivo de la desvinculación del IPC
El IPC históricamente se utilizó para actualizar los alquileres según la inflación. Sin embargo, entre finales de 2021 y mediados de 2022, este índice alcanzó niveles excepcionalmente altos, con un pico del 10,8% en julio de 2022, impulsado por el aumento de la electricidad, la recuperación tras la pandemia y el impacto económico de la guerra en Ucrania. Para proteger a los inquilinos, el Gobierno estableció límites temporales a las subidas, fijando el 2% en 2022 y 2023, y el 3% en 2024. Con la Ley de Vivienda, se optó por un índice más estable que evitara aumentos excesivos, aunque esto ha generado un ajuste en la oferta y una mayor presión en los precios.
Dónde consultar el IRAV
El IRAV se publica mensualmente en la web del INE. La primera actualización apareció el 2 de enero de 2025 y, a partir de febrero, los valores se publican a mediados de cada mes, reflejando la evolución del mes anterior.
Cálculo del incremento del alquiler en 2025
El método de actualización seguirá un esquema similar al del IPC en años previos. Para determinar la nueva renta, se aplicará el porcentaje del IRAV a la cantidad mensual vigente. Este índice sólo afectará a contratos de vivienda habitual firmados a partir del 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. No se aplicará a alquileres temporales, de habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros.
